数据加载中，请稍候...在降与不降的问题上，这些开发商为什么比万科还牛？这主要跟企业运营模式、产品线配置有关。以前我曾谈到过万科是跑量的，必须保有相当大规模的现金流，而且万科是不做持有型物业的，现金流主要来自销售回款和融资。而部分企业之所以不着急降价，是因为资金压力不是那么大，或者是做高端物业的，不求跑量，但求单个项目的利润率，尤以星河湾为典型；还有一些企业的持有型物业比重较高，可以产生稳定的租金收益。
本文，笔者就重点谈谈开发商持有型物业这点事儿。在目前我国房地产业发展的宏观背景和大趋势，以及从企业永续经营的角度考虑，很多企业需要进行战略转型，其中重要一个方面是增加持有型物业，借此可以形成稳健的现金流，提高抗风险能力。在欧洲房地产发达国家，持有型物业一般占物业总数的50％左右，而在国内目前这一比例还非常低，而且多数为国有企业、机关、事业单位所持有，包括学校、医院、军队、银行、政府部门、研究机构等，只有10％左右的持有物业为市场化企业所经营。目前世茂、富力、招商地产等一批开发商已开始进行转型。宏观调控使开发企业的优胜劣汰速度加快，只有“长跑健将”才能最终胜出，而持有型物业会大幅优化企业的资产结构。
从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高端类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。那么，房地产企业该如实施持有物业战略，笔者总结五条路径如下。
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