数据加载中，请稍候...熟悉不动产估价的人士都知道，不论日常宗地地价评估，还是基准地价评估，一般都得先搜集样本地价，不过，搜集得到的样本地价，并不都是可用的，还得去除异常样本。因此，对于不动产估价的专业人士来说，面对一个样本地价时，必须得判断其是否是有效样本，如果是无效样本，有时还得分析其无效的原因。
海南省三亚市最近拍出的新“地王”，究竟是有代表意义的有效样本，还是没有多少价值的异常样本呢？
当记者询问我有关三亚新“地王”问题时，由于我事先并没有看到过有关三亚市这宗土地的出让公告以及成交背景，因此，当时我的第一反应是海南的土地市场难道竟然真的能够“一枝独秀”？海南房地产炒作难道能够逆宏观调控之风而上？因为先前曾有朋友告诉我说海南的旅游地产概念炒作得很火红。然而理性告诉我，单一样本有时很难说明问题，因此我对记者当即进而回答说，单宗土地的成交价格有时并不能够说明什么问题，关键还得看成交价格背后的东西，如这宗土地原先是建设用地还是农用地，如果是建设用地那么是工业用地拆迁而来还是住宅用地拆迁而得等等。
因为，对于开发商来说，他值不值得拿某宗土地，并不取决于这宗土地表面的价格是多少，而是取决于他拿这宗土地真正支出的成本，因为决定他预期利润的是真正的成本支出而非表面地价，而在许多时候真实的拿地成本与土地价格的表面高低是没有多大关系的。对于这一点，我发现不光是许多研究房地产的人士没有意识到，连洞隐烛微的郎咸平先生似乎也疏忽了，这才会得出国内的投资环境越来越差，使得企业家不想投资实业，这样就会有越来越多的钱投入股市和楼市的结论。
在接受了记者提问的那个晚上，我到网上查阅了三亚市这个新“地王”的出让公告和有关资料，这才发现三亚这个新“地王”诞生的背景是三亚市国土资源环境局为回收“换地权益书”的大胆尝试，这在整个海南省也属第一个吃螃蟹者。
数据加载...
