数据加载中，请稍候...一、 济南别墅市场现状
1、整体来看，济南别墅市场还处于成长发展阶段
现在正在销售的仅有国科国际高尔夫别墅、千佛山熙园、世通莱茵小镇、佳州花园、金宫山庄、文昌山庄、蟠龙山水等几个项目，别墅项目比较少，大规模的市场还未形成。面对全新的市场，所开发的项目还不能形成强有力地影响。1998年，济南第一个别墅项目——金宫山庄进入别墅市场，但市场反映却很冷淡。之后南部山区的佳州花园、北部的国科国际高尔夫别墅、西部的文昌山庄等别墅项目加入了别墅市场行列，使得别墅市场不断升温。
2、经济发展使得别墅需求市场不断升温
2006年山东经济总量排名全国第三，总人口9180万。省会济南有582.6万人口。2004年7月亚洲杯足球赛在济南进行，济南开始让世界关注，外资企业在山东的数量开始猛增，经济发展幅度有较大比例上升，人均收入、GDP总量都有大幅度的增长。2004年在经济大发展的背景下，济南别墅市场有了好转的迹象，别墅的规划设计，产品质量、相关配套都有了提升，打破了别墅脱离高端市场需求实际的局面，逐步走向一条成熟的发展之路。从需求方面来讲，济南别墅都是有外来人士需求量较大，但随着近几年高收入人群大面积的增多，本土人士别墅消费热情会逐步高涨。目前，又有多个开发商正在酝酿着、蓄势待发，准备问鼎别墅市场。新项目的问世，大力度的宣传促销，消费者的认可，2006年开始，济南房地产市场别墅将有较好的发展迹象。
3、济南别墅现状
二、济南别墅市场存在的问题
济南别墅市场从初始到现在，一直都是不瘟不火。纵观其发展历程和市场上的产品，我们不难发现其中存在几方面的不足；
1、 供应量较少，市场结构不合理
从南部山区，到北部的国科别墅，面积从256－400平方米不等，总价格高的到了100多万每套，而面积小的，总价相对比较低经济类别墅却是悉数家珍，凸现出了供求市场的极大不合理。
2、诸多项目脱离了自然山水，人文观景的本质
市场上供应的项目如北部的一些产品，人工造景的成本很高，脱离了别墅深入自然环境，贴近自然的实际。
3、往返别墅的位置，时间成本太高
时间是人们考虑的第一因素，虽然别墅带来更舒适的居住感受，但如何浓缩空间、节省时间成本是购房者必须考虑的，在交通体系尚需完善的情况下，整合资金购置了顶级的居住地，工作一天后，在疲惫中驱车赶往那星晨寥落的家去感受那份超然与舒适，只怕兴趣已被时间消磨掉。在市场上在售的项目中诸多都存在这样的弊端，忽视了购房者使用的时间成本。
三、济南别墅市场成交客户构成
随着居民收入的增加和别墅价格的下降，别墅的需求量正在逐渐增加，几年前还只是富豪们享受的豪宅，已有望逐渐成为济南中高收入家庭的住宅消费品。
目前济南别墅市场需求大至分为以下几个层次；
◆ 区位：大多集中于济南中、东部地区
◆ 收入：一般月收入万元以上
Ø 职业：外企高层管理者、政界要人、等构成的高档豪华别墅需求；
Ø 中资企业家、成功私有业主、体育明星、外地驻济企业领导人， 他们积累了大量财富，追求生活质量和品位，改善居住条件时多考虑郊区环境优美的花园式别墅；
Ø 薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子构成的“中产阶级”，二次置业时多会选择离市区较近能亲近自然又具有良好人文环境的联体型别墅；
Ø 已被社会广泛认可的画家、广告人等艺术从事者，由于他们极高的生活品位和工作需要更青睐于商住两用的别墅；
另注：济南薪资、待遇极高的中外大型企业中高层的团购需要（如：山航、石化等）
四、济南市场成交目的分析
目前济南别墅市场需求主要以自用、投资、自用兼投资三种类型为主
Ø 自用型客户多选择市区近郊的别墅项目作为第一居所使用；
Ø 投资型客户在济南市场主要指炒地皮，他们一般以相对低廉的价格（一般不高于2000元/㎡）买下已规划的地块或自建别墅待售或看好该地区的增值潜力；
Ø 投资兼自用型客户选择市郊自然景色较好的别墅作为第二居所买下来，如果别墅增值较大就转手获取投资收益，否则就自用，是目前济南别墅市场投资客选择的主要形式。
五、 济南别墅市场发展趋势
2006或更长的时间里年济南别墅市场将呈现以下几个方面的趋势；
1、别墅项目的开发，首先要考虑的就是环境
此环境更多的是指自然环境。临山而居，近水而栖，清山秀水，于自然之间吸纳山水之灵性，培养豁达之胸怀。显然这种自然环境属于绝对稀缺资源，是不可多得的。针对济南房地产市场来说，市区中的优质自然资源多数属于重点保护的风景区，不像南方城市拥有众多水系，既有沿海区域、又有内河、内江可资利用。于是形成了济南别墅发展的一种特色现象，一提起别墅，就会想到郊区化。济南是一个富山富水之地，特别是近郊区，青山盈盈，缠绵不断，加上天然的溪泉流水，风光可谓独步。
2、乡村风情的度假别墅将成为市场青睐的产品
依托济南南部山区的优美自然环境，济南旅游业将迎来比较大的发展空间。如微山湖投资的“乡村家园俱乐部”，大泉山水开发公司开发的“大泉锦绣庄园”等，类似的近郊旅游产品中的度假别墅，是一种被市场诸多人能接受的产品。吸取了大自然的优美风光，营造了独特的田园风情，建造了诸多中端旅游市场消费者的娱乐设施，是一个休闲度假的好去处。
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